23 lata obowiązywania Specustawy drogowej – czy można ochronić nieruchomość przed wywłaszczeniem?

W 2003 r. w życie weszła ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tzw. Specustawa drogowa.

Jej głównym założeniem było ułatwienie i przyspieszenie budowy dróg publicznych w Polsce.

Sprawdźmy, czy cel ten został osiągnięty i czy właściciel nieruchomości, któremu grozi wywłaszczenie ma jakiekolwiek szanse na powstrzymanie tego procesu.

Specustawa drogowa – główne założenia

Specustawa drogowa miała na celu usprawnienie budowy dróg publicznych w Polsce. Organy administracji wydając decyzję o zezwoleniu na realizację danej inwestycji, badają jedynie zgodność wniosku inwestora z prawem. Nie oceniają natomiast racjonalności, celowości czy optymalności ekonomicznej wytyczonego przebiegu drogi. Właściciel gruntu nie może skutecznie zablokować inwestycji argumentem, że „drogę lepiej poprowadzić na sąsiedniej działce”. Zazwyczaj decyzja w przedmiocie udzielenia zezwolenia na wywłaszczenie opatrzona jest rygorem natychmiastowej wykonalności. Właścicielowi gruntu wypłacane jest odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, jednak dopiero w odrębnym postępowaniu i często w zaniżonej wysokości.

Powyższe oznacza, że strona kwestionując decyzję ma ograniczone uprawnienia i realne możliwości powstrzymania całego procesu rozbudowy drogi publicznej.

Dowiadujesz się, że całość lub część Twojej nieruchomości ma być wywłaszczona – co robić?

Plany inwestycyjne dotyczące budowy, rozbudowy bądź przebudowy dróg publicznych rodzą wśród mieszkańców okolicznych miejscowości niemałe poruszenie. Jest to zrozumiałe, ponieważ nierzadko właściciele nieruchomości dowiadują się o planach inwestycyjnych ingerujących w ich własność niedługo po zakupieniu takiej nieruchomości bądź w momencie, gdy w pełni zaangażowali się w jej zagospodarowanie – nie tylko emocjonalnie, ale także finansowo.

Walka o pozostawienie nieruchomości w niezmienionym kształcie i w rękach dotychczasowych właścicieli rozpoczyna się już w momencie opublikowania obwieszczenia o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację danej inwestycji drogowej (decyzji ZRID). To właśnie w ww. obwieszczeniu zawarte są informacje dotyczące drogi, która ma być rozbudowana, a przede wszystkim informacje o działkach, które przeznaczone mają być do podziału, na skutek rozbudowy ww. drogi.

To właśnie ta wiedza jest najcenniejsza dla właścicieli ww. działek.

Jeżeli zatem w Twojej miejscowości zapowiadana jest rozbudowa danej drogi, która spowodować może ewentualne wywłaszczenia, ważne jest śledzenie najnowszych publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej danego starostwa.

W obwieszczeniu wskazany jest bowiem termin, w którym masz możliwość zapoznania się z aktami sprawy oraz złożenia ewentualnych zastrzeżeń.

Po tym czasie organ administracji publicznej wydaje decyzję ZRID, która w większości przypadków opatrzona jest rygorem natychmiastowej wykonalności.

Powyższe oznacza, że niezależnie od Twojej woli, inwestor może zająć nieruchomość i rozpocząć na niej prace budowlane.

Czy od decyzji ZRID można się odwołać i jakie są szanse na uwzględnienie odwołania?

W terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji ZRID, możesz złożyć od niej odwołanie.

Co istotne, aby odwołanie było skuteczne, powinieneś podnieść w nim ewentualne błędy proceduralne popełnione przez organ wydający decyzję ZRID. Do oceny organu odwoławczego nie należy sama zasadność planu przebiegu drogi i ewentualny brak słuszności w wywłaszczeniu Twojej nieruchomości – dlatego też takie argumenty nie będą zasługiwały na uwzględnienie.

W odwołaniu warto jednak przytoczyć np. brak zachowania proporcjonalności wywłaszczenia, tzn. wskazać organowi, że inwestor nie uwzględnił w projekcie rozbudowy alternatywnego sposobu rozbudowy drogi, który spowodowałby, że Twoja nieruchomość nie musiałaby zostać w ogóle wywłaszczona albo wywłaszczona w sposób mniejszy niż w drodze decyzji ZRID, a sam organ I instancji nie wziął tego pod uwagę.

Przykład: Inwestor w planie rozbudowy drogi nie uwzględnił nowo wybudowanego budynku mieszkalnego na nieruchomości gruntowej jej właściciela. Nieruchomość ta, w drodze wniosku inwestora, przeznaczona ma być do podziału w taki sposób, który znacznie ogranicza jej atrakcyjność. Pod rozbudowę drogi ma być przeznaczona zalesiona część nieruchomości, która oddzielała nowo postawiony budynek mieszkalny od drogi. Taki podział powoduje, że wartość rynkowa nieruchomości spada. Właściciele wiedzą, iż istnieje możliwość zmiany sposobu rozbudowy drogi w sposób ograniczający wywłaszczenie lub nawet nieuwzględniający nieruchomości w planie rozbudowy drogi.

Innym argumentem, który można podnieść w odwołaniu od decyzji ZRID jest ograniczenie czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym np. brak zapewnienia możliwości zapoznania się z aktami sprawy bądź brak wypowiedzenia się przez organ I instancji co do wszystkich wniosków dowodowych stron postępowania np. brak przeprowadzenia oględzin nieruchomości.

W praktyce wzruszenie decyzji ZRID jest trudne. Inwestycje i dokumentacja z nimi związana, przygotowywane są przez długie lata według ściśle określonych wytycznych. Niemniej nie należy rezygnować z walki o swoje prawa, albowiem nie w każdym przypadku odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie.

Jeżeli odwołanie nie przyniesie zamierzonego efektu i organ odwoławczy utrzyma decyzję ZRID w mocy, masz prawo złożyć do sądu administracyjnego skargę, w terminie 30 dni od dnia skutecznego doręczenia decyzji organu II instancji.

Co zrobić, gdy na pewno dojdzie do wywłaszczenia?

Wywłaszczenie nieruchomości lub jej części wynagradzane jest właścicielom nieruchomości wywłaszczonych poprzez zapłatę na ich rzecz odszkodowania.

Co istotne odbywa się to w drodze odrębnego postępowania administracyjnego. Obowiązek ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość uregulowany jest w specustawach, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz Konstytucji.

W praktyce ustalona przez organ wysokość odszkodowania rodzi niezadowolenie właścicieli wywłaszczonych nieruchomości, albowiem jest ona niejednokrotnie zaniżana.

Strona niezadowolona z decyzji ustalającej odszkodowanie, może się od niej odwołać w terminie 14 dni od dnia jej skutecznego doręczenia.

Biorąc pod uwagę trudności w skutecznym zakwestionowaniu decyzji ZRID, o postępowaniu w zakresie odszkodowania, należy pamiętać zawczasu. Warto zatem już w momencie dowiedzenia się o ewentualnym wywłaszczeniu zlecić biegłemu przeprowadzenie wyceny nieruchomości, w której ustalona zostanie jej wartość na moment przed wywłaszczeniem, jak i po zapowiedzianym podziale nieruchomości.

Wycena taka pozwoli skutecznie kwestionować decyzję ustalającą wysokość odszkodowania.